ITBI e Cartório: Quanto Custa e Como Calcular na Compra de um Imóvel em São Paulo, Suzano e Mogi das Cruzes

O ITBI é o imposto municipal pago na transferência de um imóvel, e a alíquota varia por cidade: 3% em São Paulo capital e 2% em Mogi das Cruzes sobre o valor da transação ou o valor venal, o que for maior. Somados aos custos de escritura e registro em cartório, esses valores devem entrar no planejamento financeiro antes de fechar negócio.

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que a propriedade de um imóvel muda de titular — na compra e venda, na permuta ou em outras formas de transmissão entre vivos. Somado às taxas de cartório (escritura e registro), ele compõe um dos custos mais relevantes, e mais frequentemente subestimados, de quem está comprando um lançamento em São Paulo, Suzano ou Mogi das Cruzes.

Índice

• O que é o ITBI e quando ele é cobrado?
• Quanto custa o ITBI em São Paulo?
• Quanto custa o ITBI em Mogi das Cruzes?
• Qual a alíquota do ITBI em Suzano?
• Quem é responsável por pagar o ITBI?
• Comparativo de alíquotas entre as três cidades
• O que mais é cobrado no cartório, além do ITBI?
• Existe isenção de ITBI?
• Ponto de Vista
• Perguntas Frequentes

O que é o ITBI e quando ele é cobrado?

O ITBI é o imposto municipal cobrado na transferência de propriedade de um imóvel, pago pelo comprador antes da lavratura da escritura ou do registro do financiamento.

Diferente do IPTU, que é anual e recorrente, o ITBI é pago uma única vez, no momento da transação. Sem o comprovante de pagamento quitado, o cartório não autoriza a lavratura da escritura nem o registro da transferência de propriedade em nome do comprador — por isso ele precisa estar previsto no planejamento financeiro desde o início da negociação, e não apenas no fechamento.

Quanto custa o ITBI em São Paulo?

Em São Paulo capital, a alíquota padrão do ITBI é de 3% sobre o maior valor entre o preço de venda e o valor venal de referência definido pela Prefeitura.

Para financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), como costuma ocorrer em lançamentos e imóveis dentro do Minha Casa Minha Vida, existe uma regra de redução: aplica-se a alíquota de 0,5% sobre a parcela efetivamente financiada, até um teto de valor definido anualmente pela Prefeitura, e 3% sobre o restante. Além disso, a aquisição do primeiro imóvel residencial pode ter isenção total, desde que o valor do bem fique dentro do limite estabelecido pela legislação municipal vigente.

Quanto custa o ITBI em Mogi das Cruzes?

Em Mogi das Cruzes, a alíquota do ITBI é de 2% sobre o valor da transação ou o valor venal do imóvel, o que for maior — uma das mais baixas da região.

Assim como em São Paulo, transações enquadradas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) têm regra reduzida: 0,5% sobre o valor efetivamente financiado, até o teto definido pelo município, e 2% sobre o restante da base de cálculo. Essa diferença de alíquota em relação à capital paulista é um dos fatores que compradores costumam considerar ao comparar o custo total de aquisição entre as duas cidades.

Qual a alíquota do ITBI em Suzano?

A Prefeitura de Suzano permite o parcelamento do ITBI em até seis vezes, mas a alíquota vigente deve ser confirmada diretamente com a Secretaria de Fazenda do município ou com o cartório responsável antes de fechar negócio.

Diferente de São Paulo e Mogi das Cruzes, não localizamos uma fonte oficial municipal com a alíquota exata vigente para 2026 no momento da produção deste conteúdo. O que está confirmado é que Suzano oferece parcelamento facilitado do imposto — em até seis parcelas mensais e sucessivas, mediante solicitação presencial no Centro Unificado de Serviços do município. Recomendamos sempre confirmar a alíquota atualizada diretamente com a Prefeitura ou com o corretor responsável antes de fazer sua simulação financeira.

Quem é responsável por pagar o ITBI?

Por regra geral do mercado, o ITBI é pago pelo comprador do imóvel, mesmo não havendo uma lei federal que obrigue especificamente essa parte na negociação.

Em alguns casos, o vendedor pode aceitar absorver parte do custo como parte de uma negociação mais ampla — mas isso é exceção, não regra. Em lançamentos imobiliários, algumas incorporadoras já incluem uma estimativa do ITBI na simulação de custos apresentada ao comprador, o que ajuda no planejamento, ainda que a responsabilidade legal pelo pagamento continue sendo do adquirente.

Comparativo de alíquotas entre as três cidades

O que mais é cobrado no cartório, além do ITBI?

Além do ITBI, o comprador paga taxas de escritura pública e de registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, calculadas conforme tabela estadual de emolumentos.

Essas taxas variam conforme o valor do imóvel e seguem a tabela de custas e emolumentos definida pelo Tribunal de Justiça do estado, revisada periodicamente. Uma informação relevante para quem financia pelo SFH: a Lei nº 6.015/73 garante desconto de 50% sobre o valor do registro para a aquisição do primeiro imóvel residencial financiado por esse sistema — desconto que vale apenas para as taxas de cartório, não para o ITBI, que é regido por legislação municipal própria.

Existe isenção de ITBI?

Sim: a compra do primeiro imóvel residencial e imóveis vinculados ao Minha Casa Minha Vida podem ter isenção total de ITBI, respeitado o limite de valor definido anualmente por cada Prefeitura.

Esse ponto é particularmente relevante para quem considera lançamentos como a linha Quintal Suzano, com unidades enquadradas no Minha Casa Minha Vida — a isenção ou redução do ITBI pode representar economia real sobre o custo total de aquisição. O limite de valor para essa isenção é revisado periodicamente pela Prefeitura, por isso vale sempre confirmar o valor vigente no momento da compra.

Ponto de Vista

Um erro comum de planejamento é somar apenas o valor do imóvel e da entrada, esquecendo de reservar entre 4% e 5% adicionais do valor total para cobrir ITBI e custos de cartório. Especialmente em compras na planta, onde o pagamento do ITBI costuma ocorrer perto da entrega das chaves — momento em que o comprador já fez outros investimentos, como mobília — reservar esse valor com antecedência evita aperto financeiro justamente na reta final da compra.

Perguntas Frequentes

O ITBI pode ser parcelado?

Depende do município: Suzano permite parcelamento em até seis vezes, enquanto em São Paulo o parcelamento é mais restrito e o registro só ocorre após a quitação total do imposto.

O ITBI é cobrado também em imóveis na planta?

Sim, o ITBI é devido mesmo em compras na planta, geralmente pago próximo à entrega das chaves e à individualização da matrícula do imóvel.

Qual a diferença entre ITBI e ITCMD?

O ITBI incide sobre compra e venda entre vivos, enquanto o ITCMD é um imposto estadual cobrado especificamente em casos de herança e doação.

O valor venal usado no IPTU é o mesmo usado no cálculo do ITBI?

Nem sempre — muitos municípios usam um Valor Venal de Referência específico para o ITBI, que pode ser diferente do valor venal usado para calcular o IPTU.

É possível contestar o valor do ITBI cobrado pela Prefeitura?

Sim, caso o valor cobrado seja baseado em uma tabela municipal superior ao valor real da transação, o comprador pode buscar orientação jurídica para contestar a cobrança.

Veja também

• Página da linha Quintal Suzano (para reforçar o benefício de isenção de ITBI em imóveis Minha Casa Minha Vida)
• Artigo sobre evolução de obras e INCC (para complementar o planejamento financeiro completo da compra na planta)
• Página "Fale Conosco" (para simulação personalizada com Antonio Carlos Ferreira Rodrigues)

Fontes consultadas

• Prefeitura de São Paulo (Secretaria Municipal da Fazenda): sustenta a alíquota de 3% e a regra reduzida de 0,5% para financiamentos SFH na capital.
• Prefeitura de Mogi das Cruzes: sustenta a alíquota de 2% e a regra de redução para financiamentos SFH no município.
• Prefeitura de Suzano: sustenta a informação sobre parcelamento do ITBI em até 6 vezes.